Visuose rinkos segmentuose pardavimų vasarą buvo tiek pat ar daugiau nei pavasarį – ir oficialiais sandoriais, ir pirminėje rinkoje. Nors skirtingi kainų indeksai pastaruoju metu rodo nevienodas tendencijas, atsigaunant paklausai, galima vertinti, kad kainų korekcijos rinkos nuosmukio metu pavyko išvengti. Būsto kainos vis dar yra pervertintos (8,5 %), bet disbalansų lygis rinkoje iš esmės nekinta. Be to, pamažu gerėjant būsto įperkamumui, matyti, kad didėja ir vidutinis įsigyjamų butų plotas.
Komentuoja Dovydas Poderys, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento vyriausiasis ekonomistas
Būstų pardavimų skaičius vasarą ir toliau buvo santykinai nedidelis, bet galima įžvelgti paklausos atsigavimo ženklų. VĮ Registrų centro duomenimis, vasaros mėnesiais būstų parduota 13 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus, bet 5 proc. daugiau nei pavasarį. Vertinant bendrą šių metų pardavimų skaičių (iki rugpjūčio mėn.), matyti, kad jis vis mažiau atsilieka nuo ankstesnių metų. Pavyzdžiui, per šių metų pirmus tris mėnesius būstų parduota atitinkamai 25 ir 36 proc. mažiau nei tais pačiais laikotarpiais 2023 ir 2022 m. O per aštuonis mėnesius pardavimai nuo 2023 ir 2022 m. atsiliko mažiau – atitinkamai 17 ir 29 proc. Senos statybos būstų pardavimų lygis vis dar yra santykinai mažesnis nei naujos statybos (atitinkamai 2013 ir 2017 m. lygio). Senos statybos būstų parduota 3 proc. daugiau nei pavasarį bet 10 proc. mažiau nei prieš metus, naujos statybos – 15 proc. daugiau nei pavasarį, bet 21 proc. mažiau nei prieš metus.
Vilniaus pirminėje rinkoje vasarą taip pat buvo galima įžvelgti pirmų pirkėjų suaktyvėjimo ženklų, o plėtotojai vis dar atsargiai vertina pasiūlos didinimą. Nors pastarųjų 12 mėn. rezervacijų skaičius ir toliau yra vienas mažiausių nuo 2013 m., matyti rezervacijų didėjimo ženklų. UAB „Inreal“ duomenimis, birželio–rugpjūčio mėn. Vilniuje buvo rezervuota 730 butų – tiek pat, kiek pavasarį, ir 29 proc. daugiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus. Be to, rugpjūčio mėn. rezervacijų buvo daugiausia nuo 2022 m. pradžios. Naujos pasiūlos pateikimo pirkėjams tempas nebedidėja ir, nors laisvų butų skaičius tebėra arti istorinių aukštumų, vasaros mėnesiais jis šiek tiek mažėjo.
Valstybės duomenų agentūros (VDA) duomenimis, būsto kainų metinis augimo tempas Lietuvoje 2024 m. antrąjį ketvirtį paspartėjo iki 10,4 proc., o naujesni Lietuvos banko ir privačių rinkos dalyvių duomenys rodo 2–3 proc. augimą. Pagal VDA būsto kainų indeksą, daugiausia per metus pabrango naujos statybos butai Vilniuje (15,8 %), mažiausiai – naujos statybos namai Vilniuje (0,8 %). Per ketvirtį būstų kainos pakilo 2,8 proc., jos didėjo visuose segmentuose, išskyrus senos statybos namus Vilniuje, kurių kainos sumažėjo 1 proc. O naujesni Lietuvos banko ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Ober-Haus) duomenys rodo gerokai lėtesnį metinį butų kainų augimo tempą, rugpjūčio mėn. sudariusį atitinkamai 2,1 ir 3 proc. Per vasarą kainos pagal Lietuvos banko indeksą sumažėjo 2, pagal Ober–Haus pakilo 0,9 proc. Kadangi būsto kainų augimo tempas pagal VDA ir kitus indeksus pastaruoju metu gana reikšmingai skiriasi, svarbu stebėti kelis indeksus siekiant tiksliau įvertinti situaciją būsto rinkoje.
Atsigaunant būstų paklausai, panašu, kad rinka neįžengs į būsto pardavimų ir kainų mažėjimo ciklo fazę. Prieš finansų krizę fiksavus panašaus masto būsto pardavimų skaičiaus sumažėjimą, koks buvo matytas nuo 2022 m. vidurio, tuo metu galiausiai reikšmingai mažėjo ir būsto kainos. Bet šiuo metu būsto kainoms tebeaugant ir jau dabar įžvelgiant pardavimų skaičiaus didėjimo ženklų, panašu, kad istorija nepasikartos ir rinka neįžengs į pardavimų ir kainų mažėjimo ciklo fazę. Nors paklausa reikšmingai sumažėjo dėl įvairių išorės sukrėtimų (rusijos karo, didelės infliacijos ir padidėjusių palūkanų normų), būsto kainų korekcijos, tikėtina, pavyko išvengti.
Būsto kainų atotrūkis nuo ekonominiais veiksniais pagrįstų verčių 2024 m. antrąjį ketvirtį padidėjo iki 8,5 proc., bet dėl nedidėjančios skirtingų įverčių sklaidos kainų disbalansų lygis iš esmės nekinta. Toks kainų pervertinimas buvo 6 proc. punktais didesnis nei prieš metus ir 0,9 proc. punkto didesnis nei prieš ketvirtį. Pervertinimo didėjimą pastaruosius kelis ketvirčius lėmė dėl mažėjančios infliacijos paspartėjęs realusis būsto kainų augimo tempas ir tai, kad būsto pardavimo kainos kyla greičiau nei nuomos – nuosavo būsto alternatyvos – kainos. Vis dėlto skirtingų pervertinimo rodiklių sklaidos viršutinė riba jau metus nekinta, tad, Lietuvos banko vertinimu, reikšmingi būsto kainų disbalansai nesiformuoja.
Sulėtėjus būsto kainų augimo tempui, tebeaugant atlyginimams ir po truputį gerėjant būsto įperkamumui, matyti, kad vidutinis gyventojų įsigyjamų butų plotas po truputį didėja. Vidutinis įsigytų būstų plotas ėmė mažėti 2021 m. pabaigoje staiga padidėjus būsto kainoms ir jų augimui pralenkus atlyginimų augimą. Sumažėjimas buvo ypač pastebimas Vilniuje, kur vidutinis įsigyto buto plotas per dvejus metus sumažėjo 4 kv. m (iki 50 kv. m). Tačiau nuo 2023 m. pabaigos matyti, kad vidutinis plotas po truputį didėja (Vilniuje išaugo 1,5 kv. m – iki 51,5 kv. m ir Lietuvoje be Vilniaus padidėjo 0,6 kv. m – iki 50,6 kv. m). Nors jis dar yra mažesnis, nei fiksuotas iki 2021 m., ši tendencija galimai rodo gerėjančią būsto įperkamumo situaciją atslūgus būsto kainų augimui.