Lietuvos NT rinka pasižymėjo išskirtinėmis sąlygomis. Kas jas lėmė?

0
88

Skandinavijos šalyse būstai per metus atpigo 6–8 proc., Lietuvoje tuo tarpu jie iki šiol tik brango. Nekilnojamojo turto (NT) rinkos ekspertai teigia, kad tam yra dvi priežastys – pamokos, kurias per 2008 metų krizę bei pandemiją gerai išmoko NT vystytojai, ir per trumpą laiką išaugusi pirkėjų paklausa, kurią, ypač sostinėje Vilniuje, išpūtė dėl geopolitinių įvykių į Lietuvą pastaraisiais metais gausiai atvykę imigrantai iš Baltarusijos ir Ukrainos bei į mūsų šalį persikėlusios šių valstybių įmonės.

Vien tik baltarusiai dabar sudaro apie 16 proc. visų Vilniuje gyvenančių darbingų 20–50 metų amžiaus žmonių, ir tai daro milžinišką poveikį NT rinkai. Tad nors NT rinka, ypač pirminė, šiuo metu žiemiškai užšalusi ir staigaus jos atsigavimo nesitikima, situacija Lietuvoje yra kur kas geresnė nei daugumoje Europos šalių.

Aukštos kainos už kvadratinį metrą gali išsilaikyti dar metus

Lietuvos banko vertinimu, galimybės įsigyti būstą su paskola šiandien yra prasčiausios nuo 2012-ųjų, o būsto įperkamumas pasiekė „dugną“. Per pastaruosius dvylika mėnesių oficialiai įregistruotų būstų pardavimų skaičius šalyje sumažėjo iki maždaug 2016-ųjų lygio, o sostinės pirminėje rinkoje sandorių sumažėjo dar daugiau: čia jų lygis – mažiausias per dešimtmetį. Kodėl taip yra, kad būsto įperkamumas pasiekė „dugną“, pardavimų skaičius sumažėjo drastiškai, o būstas Lietuvoje vis tiek nepinga, priešingai – iki šiol tik brango?

„Iš esmės taip yra dėl to, jog NT vystytojai gerai išmoko praėjusios 2008 m. krizės pamokas, bei gerai įsisavino naujas pandemijos pamokas. Po 2008 m. krizės, Lietuvoje NT vystytojai ėmė plėtoti projektus gerokai mažesniais etapais – iki 100–200 turto vienetų. Tai jiems leido optimaliai reguliuoti pardavimų greitį, reaguoti į kainų pokyčius ir pirkėjų lūkesčius. O pandemija parodė vystytojams, jog neverta skubėti pradėti imtis naujų projektų. Jie ir viešai ėmė kalbėti apie tai, kokių suplanuotų naujų projektų artimiausiu metu nebevystys, atidės neapibrėžtam laikui. Apie tai jau komunikavo ne vienas didysis NT vystytojas, taip signalizuodamas rinkai, jog pirkti galima tik tai, kas yra“, – pažymi Artūras Konusevičius, sutelktinio finansavimo bendrovės „Estateguru“ Lietuvoje vadovas.

Pasak jo, iki karo Ukrainoje pradžios vystytojai buvo pardavę daug butų „iš brėžinių“. Pasikeitus situacijai ir padidėjus NT paklausai, jie dar sugebėjo ir persiderėti dėl naujų kainų.

Toks komfortas vystytojams, eksperto teigimu, dar kurį laiką tęsis, kai kurie iš jų dar gali taip plėtoti projektus bent metus. Tačiau jau matoma ir kita tendenciją, jog projektuose, kuriuose yra likę po keliolika laisvų butų, pirkėjams jau taikomos nuolaidos.

Lietuvoje gyvename savotiškame NT burbule, bet neskęstame. Kodėl?

Kaip pastebi A. Konusevičius, Lietuva niekada ankščiau nepasižymėjo didele imigracija, atvirkščiai dažnai buvo kalbama apie tai, kad prisikviesti darbingo amžiaus specialistų iš užsienio šalių mūsų valstybei yra didžiulis rebusas. Tačiau Rusijai užpuolus Ukrainą, ir dar anksčiau – autoritarinio A. Lukašenkos režimo neapsikentusiems baltarusiams nusprendus pasirinkti Lietuvą tolimesniam gyvenimui ir veiklai, į Vilnių atvyko labai daug imigrantų. Vien tik baltarusių – apie 55 tūkst., iš kurių didžioji dalis yra darbingo amžiaus specialistai.

Vilniaus savivaldybės duomenimis, Vilniuje gyvena 633 tūkst. gyventojų, iš jų apie 350 tūkst. yra darbingo amžiaus piliečiai nuo 20 iki 50 metų. Tad paprastai tariant, „per naktį“ Vilniaus darbo rinką papildė apie 16 proc. visų dirbti galinčių asmenų.

„Palyginkime – Rygos savivaldybės duomenimis, 2022 m. pabaigoje Rygoje gyveno 615 tūkst. gyventojų, todėl Vilnius pagrįstai pretenduoja būti laikomas didžiausiu miestu Baltijos šalyse. Žiūrint į atskirus segmentus, tai dar didesni skaičiai. Su tokiais imigracijos skaičiais susiduria tik didieji Europos miestai, tokie kaip Berlynas, Stokholmas. Lietuvai ir Vilniui tai bene pirmas toks kartas, kai tenka patirti tokią imigracijos bangą, kurią dar labiau sustiprino pastarųjų metų įvykiai Ukrainoje“, – pažymi A. Konusevičius.

Visiems į Lietuvą atvykusiems žmonėms reikėjo turto nuomai, taip pat kai kurios įmonės pradėjo pirkti NT savo darbuotojams. „Todėl Vilniuje buvusį būsto perteklių kaip mat išgraibstė nenumatyti klientai, nes tokio jų antplūdžio NT vystytojai neprognozavo plėtodami savo projektus. Iššlavus būsto „sandėlį“ vystytojai galėjo drąsiai kelti naujų projektų kainas, nes perkančiųjų skaičius padidėjo taip pat. Be to, prie kainų augimo prisidėjo ir bendros gyventojų nuotaikos. Lietuviai pagal ekonomikos augimo lūkesčius yra pirmi Europos Sąjungoje. To niekuomet nėra buvę“, – teigia A. Konusevičius.


Imigracija išlygino Lietuvos NT rinkos duobes

Ekspertai skaičiuoja, jog Lietuvoje šiuo metu yra 7 proc. laisvo, neišnuomoto komercinio NT (verslo centrų ir biurų). Tokie skaičiai būdingi daugumai didžiųjų Europos miestų.

„Jei lieka neišnuomota tik apie 5 proc. biurų ploto, tai jau būna signalas peržiūrėti nuomos kainas ir atsiranda prielaidų jas kelti. Jei šis skaičius pasiekia 10 proc., tada manoma, jog neišnuomoto komercinio NT yra per daug ir atsiranda prielaidos kainoms mažėti. Kalbant apie Lietuvos situaciją, būtina atkreipti dėmesį, kad apie 300 000 kv. m. biurų ploto šiuo metu nuomojasi specialistai iš Ukrainos ir Baltarusijos. Atimkime šį skaičių ir pamatysime, kokia būtų Lietuvos komercinio NT sektoriaus padėtis ir kiek laisvo ploto būtų be šių užsienio kompanijų“, – rinkos situaciją apžvelgia A. Konusevičius.

Pasak eksperto, tikimybė, kad pasikeitus geopolitinei situacijai, Ukrainos ir Baltarusijos kompanijos kartu su savo darbuotojais išsikels iš Lietuvos, nėra itin didelė, tačiau pastebima, kad darbuotojų imigracija iš šių šalių yra beveik sustojusi. Todėl nėra pagrindo formuotis naujai didelei NT paklausai.

„Apibendrinant galima pasakyti, kad naujai atvykę imigrantai išlygino mūsų rinkos duobes ir užpildė paklausą, kai apie būsto perteklių kalbėjome prieš trejus metus. O naują pasiūlą vystytojai reguliuoja jau labai atsargiai, tad net jei NT pirkėjų yra ir rekordiškai mažai, NT vystytojai šiuo metu turi įstabiai puikias sąlygas išlaikyti aukštas kvadratinio metro kainas“, – pažymi A. Konusevičius.

Pasak eksperto, su panašiais imigracijos efektais nei kaimyninė Estija, nei Latvija nesusidūrė, todėl šiose rinkose NT vystytojų nuotaikos kur kas niūresnės, nes sandorių skaičius žemas. Skandinavijoje labai smarkiai jaučiama „Euribor“ įtaka: Suomijoje, Švedijoje, Danijoje būstai per metus atpigo 6–8 proc.

NT pigimo požymių dar nematyti

Šiuo metu aktyvumas Lietuvos NT rinkoje išlieka mažesnis nei pernai ar užpernai, ir toliau ypač neaktyvi išlieka pirminė rinka, kurią itin paveikė per pastaruosius metus reikšmingai išaugusios statybų sąnaudos ir palūkanos už būsto paskolas.

„Kol kas nėra ženklų, kad statybos ir paskolos artimiausiu metu galėtų reikšmingai atpigti. Taip pat ir atlyginimai pastarąjį pusmetį jau nebeauga taip sparčiai, kad būsto įperkamumas ryškiau atsigautų. Taigi, nemanome, kad NT rinka šiuo metu atsigautų. Tačiau taip pat tikimės, kad blogiausia jau praeityje ir, jei nenutiks kokių nors ekonominių kataklizmų, pamažu įžengsime į atsargaus atsigavimo kelią“, – pažymi A. Konusevičius.