Sutelktinio finansavimo sektorius, įgijęs spartų augimo tempą visame pasaulyje kovido pandemijos metu, ne tik atvėrė naujų galimybių investuoti laisvas lėšas plačiai visuomenei, bet ir paskatino smulkaus bei vidutinio verslo plėtrą. Ypač didelę įtaką šis augantis fintech segmentas, tapęs finansavimo alternatyva įprastiems bankams, pastarąjį dešimtmetį turėjo nekilnojamojo turto rinkai.
Prieš keletą metų, 2021-iais, pasaulinė nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo rinka buvo vertinama 10,78 mlrd. JAV dolerių („Polaris 2022“), o iki 2023 metų ji išaugo net 5 kartus.
Ekspertų vertinimu, sutelktinis finansavimas, kuris dažnai vis dar vadinamas nišiniu segmentu, per artimiausius 8 metus išaugs daugiau nei 6 kartus. „Finresearch“ prognozuoja, kad iki 2032 m. pasaulinė nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo rinkos vertė sieks 349,26 mlrd. JAV dolerių.
Sutelktinis finansavimas užpildė rinkos spragą
Sutelktinis finansavimas per pastarąjį dešimtmetį reikšmingai prisidėjo ir prie Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkos plėtros. Pernai vien tik Lietuvoje buvo sutelkta virš 203 mln. eurų paskolų (69 mln. eurų daugiau nei ankstesniais metais ir dvigubai daugiau nei 2021 m.), kurios buvo panaudotos 2788 nekilnojamojo turto projektams plėtoti.
Viena pirmųjų sutelktinio finansavimo platformų Baltijos šalyse buvo įkurta netrukus po 2008 metų NT krizės, kuomet rinkoje dėl finansavimo galimybių stokos buvo sustojusi daugybės projektų plėtra. Tokios platformos, kaip „Estateguru“ tapo sprendimu, padedančiu finansuoti projektus, kurie kitu atveju galbūt nebūtų nei pradėti, nei užbaigti. Sutelktinis finansavimas ne tik užpildė rinkos spragas, bet ir suteikė naują impulsą NT sektoriaus augimui.
„Pastaraisiais metais sutelktinio finansavimo rinkos spartų augimą lėmė technologinė pažanga, didėjantis investuotojų susidomėjimas nekilnojamuoju turtu ir alternatyvių finansavimo šaltinių poreikis. Ši rinka suteikia NT projektų vystytojams galimybę gauti reikalingų lėšų projektų vystymui, nes konservatyvios politikos besilaikantys bankai linkę teikti paskolas tik stambesniems verslams, turintiems AAA reitingą. Todėl smulkiam ir vidutiniam verslui pradinio kapitalo užsitikrinimas ilgą laiką buvo vienas pagrindinių iššūkių, kuris stabdė mažesnių NT projektų plėtrą visame Baltijos šalių regione“, – pažymi „Estateguru“ direktorius Mikhelis Stammas.
Koks Baltijos šalių sutelktinio finansavimo rinkos augimo potencialas?
Baltijos šalių nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo rinkoje sudarytų paskolų sandorių vertė, „Statista“ duomenimis, 2024 m. sieks apie 0,99 mlrd. JAV dolerių. Prognozuojama, jog kasmet ši rinka augs apie 2,20 proc. ir iki 2028 m. jos vertė išaugs iki 1,08 mlrd. JAV dolerių.
Pasak M. Stammo, vien tik „Estateguru“ platformos investuotojai Baltijos šalyse per pastarąjį dešimtmetį finansavo 2485 nekilnojamojo turto projektus, iš jų 530 Lietuvoje, 1487 – Estijoje ir 468 Latvijoje. Bendra šiems projektams finansuoti sutelkta suma siekia 645 mln. eurų.
„Sutelktinis finansavimas pritraukia investuotojų lėšų visoje Europoje, o tai reiškia, kad tokios platformos, kaip „Estateguru“ suteikia galimybę mažmeniniams investuotojams uždirbti grąžą, kurią anksčiau uždirbdavo didieji bankai“, – sako M. Stammas.
Per 10 veiklos metų „Estateguru“ investuotojai NT projektų vystymui įvairiose Europos šalyse sutelkė daugiau nei 850 mln. eurų ir uždirbo daugiau nei 85 mln. eurų palūkanų.
„Šimtai finansuotų projektų tapo tūkstančiais kvadratinių metrų gyvenamojo ploto – tai yra Baltijos šalių didmiesčių NT rinkoje itin lauktais naujais kotedžais, butais, apartamentais. Per visą mūsų 10 metų veiklos laikotarpį daugiausia paskolų buvo sutelkta projektams Estijoje – virš 367 mln. eurų, Lietuvoje – per 160 mln. eurų ir 117 eurų Latvijoje. Kaip rodo mūsų patirtis, projektų vystytojai, kurių didžioji dauguma plėtoja nedidelius ir vidutinius NT projektus, Baltijos šalyse vidutiniškai skolinasi nuo 150 tūkst. iki 1 mln. eurų“, – sako M. Stammas.
Griežtesnė skolinimo praktika
Sutelktinis finansavimas smulkiam ir vidutiniam verslui suteikia galimybę pasiskolinti nuo 10 tūkst. iki 3 mln. eurų., o šios lėšos gali būti panaudotos NT projektų įgyvendinimui, verslo apyvartinėms lėšoms arba tiltiniam finansavimui (bridge loan – angl. k.). Šis sektorius taiko lankstesnius paskolų išdavimo terminus ir sąlygas nei bankai, kuriuose vien tik sprendimo, ar paskola gali būti suteikta tenka laukti mėnesį ar kelis.
„Sutelktinio finansavimo rinka prisiima didesnę riziką, tačiau tai nereiškia, kad ji nėra atsakingai vertinama. Mūsų svarbiausias prioritetas – užtikrinti, kad investuotojams būtų laiku išmokėtos jų investicijos bei grąža, todėl nuo 2023 m. taikome dar griežtesnę kreditavimo politiką, kuria vadovaujamės naujoje skolinimo praktikoje. Tikriname kiekvieno paskolos gavėjo finansines ataskaitas, kreditų reitingą, informaciją apie akcininkus, analizuojame turto vertinimo ataskaitas, verslo planus, ankstesnius įgyvendintus projektus“, – pažymi M. Stammas.
Pasak „Estateguru“ vadovo, nors dažniausiai dėl paskolų į sutelktinio finansavimo platformas kreipiasi smulkus verslas, šio segmento teikiamais privalumais – mažesne biurokratija, operatyvumu bei lankstumu – naudojasi ir jau gerai Baltijos šalių rinkose žinomi NT vystytojai.
„Estijoje jau daug metų bendradarbiaujame su „Endover“ – vienu didžiausių NT vystytoju šalyje. Pastaraisiais metais mūsų platformos investuotojai sutelkė per 8 mln. eurų šios bendrovės įgyvendintiems NT projektams „Volta Quarter“ bei „Rocca Towers,“– sako M. Stammas.
Pasak jo, Baltijos šalyse kaip ir visoje Europoje sutelktinis finansavimas pastaraisiais metais davė didžiausią impulsą gyvenamosios paskirties NT rinkos plėtrai.
„Didžiausią paklausą mūsų regione turi butai, kotedžai ypač miestuose, kur stebimas nuolatinis gyventojų skaičiaus augimas. Šios kategorijos nekilnojamojo turto projektams finansuoti Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje mūsų platformoje sutelkiama apie 56 proc. visų paskolų. Tokie projektai ir ateityje išliks pagrindine investuotojus dominančia turto klase, užtikrinančia stabilią grąžą ir suteikiančia galimybę investuotojams diversifikuoti savo investicijų portfelius investuojant į nekilnojamąjį turtą, kas anksčiau buvo neprieinama“, – įsitikinęs M. Stammas.